「管理組合」と「管理会社」の役割

『マンションを買うなら管理を買え』と言われるほど重要な「管理」。
自分たちの財産をより確かに、そして適正に維持していくためには、マンションの区分所有者が 専有部分だけではなく共用部分も自分たちの財産だという意識をもつことがとても大切です。
ここでは「管理組合」と「管理会社」の役割は何か?を中心に、
マンション管理について一緒に考えてみましょう。

区分所有者=管理組合 が管理の主役です!

管理の目的は、マンションでの生活を快適にし、マンションの資産価値を維持向上していくことです。マンションの管理は、管理会社が主体だと思っている方が多いようですが、マンションの管理の主役は、あくまでマンションを購入した区分所有者自身、そして管理組合なのです。

分譲マンションのような集合住宅に関する諸ルールを定めた区分所有法第3条は、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定めています。この建物等の管理を行う団体が「管理組合」です。区分所有者は、このように法律によって管理組合への加入が義務付けられており、区分所有者である以上、加入したくない、マンションに住んでいないから管理運営に参加しなくてもよいということはありません。

「管理組合」は、このように法律上の制度です。そして、その「集会」は区分所有者の管理・運営につき区分所有者の利害を調整するために設けられた管理組合の意思決定機関なのです。管理組合の重要な役割は、前述のとおり、意思決定機関として建物並びにその敷地内で附属施設の管理又は使用に関する「規約」を定めることの他、日常業務として次のような業務を行います。

マンションの管理は、本来は区分所有者全員で自らこれらの業務に当らなければなりません。
しかし、現実的にはマンションの管理組合の運営をまとめる理事会の役員を、区分所有者が輪番制で就任するケースが多く、またマンションの管理については、専門的な知識を要することもあり、他に会社勤めなど仕事を抱えて、時間的にも技術的にも、実務的な管理業務をこなすことが困難であるのが実情です。したがって多くのマンションでは、その管理業務を管理会社に委託しているケースがほとんどです。

管理組合と管理会社の連携・コミュニケーション

管理組合がマンション管理の主役というと、管理会社はただの下請けと誤解している方もいます。確かに管理組合がお金を支払い、管理会社に業務を発注しています。しかしその関係は一方的な委託・請負の関係ではありません。

管理会社は、管理組合と「業務委託契約」によって、実際の管理業務を請負います。しかし、その仕事内容はあくまでマンションの建物や敷地等の維持管理です。例えば、敷地内の違法駐車や管理規約に違反してペットを飼う人がいる場合、口頭での注意や啓発チラシ配布やポスターを貼る等はしますが、何度注意しても続く場合、その人に勧告や警告するのは管理組合が行うものです。また、上下階の音問題など住人間のトラブルの仲裁なども、原則的には管理会社の業務外にあたります。

管理会社は管理組合と「業務委託契約」によって管理業務を請負った業者であり、管理組合の運営や活動はあくまでも管理組合が主体となるのです。宝コミュニティサービスでは、永年に亘る業務の経験に基づき、管理組合の運営や活動につき、専門的見地から提案やアドバイスを行い、側面的支援を通じて、管理組合の運営をサポートしていますが、方向性や内容を決定するのは管理組合です。主体性をもって行動することが基本です。そして「管理組合」にとって「管理会社」はパートナーとして、皆様が快適な生活や、資産価値の維持向上を実現するためにお互いに協力し合う関係が理想的です。

管理組合と管理会社の連携・コミュニケーション

平成13年に「マンション管理の適正化の推進に関する法律」が施行され、マンションのさまざまな問題に対し、解決する主体はあくまで区分所有者で構成する「管理組合」であることが明確化されました。

マンションの意志決定をする総会において、多数で決議しますから、一つのことを区分所有者同士が真剣に議論する場が必要となります。例えば、マンションの共用部分に係わる改修工事や、花壇を自転車置き場に改修するなど、共用施設の運営を見直したり、他の用途に転用することも「管理規約」に基づく総会の「多数決」による議決がないとできません。このように、マンションは「管理規約」に基づいて区分所有者の「合意」がすべての原動力となっています。マンション内のコミュニティがうまく形成されているマンションは理事会や総会での議事が円滑に進み、快適な住み心地のよいマンションをつくることができます。マンションを一つの共同社会と認識し、住人の相互理解を図って良好なコミュニティを形成することが重要です。

このように、管理組合の活性化ができるかどうかが非常に重要な課題です。マンションは価値観やライフスタイルが異なる人々が共同生活を営むのですから、各居住者が快適に円満に生活するために基本的なルールを定める必要があります。そのルールを定めたり、共同生活をまとめる団体が「管理組合」なのです。

居住環境を守り、資産価値を維持向上していくためにも人任せにすることなく、管理組合の活動には自らの意思と意見をもって積極的に参加したいものです。

※この記事はトレジャーボックス2007年新年号(Vol.19)に掲載された当時のものです。